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住房供给的重庆模式市场制度与保障制度的有编制

2020-11-19 12:44:38来源:励志吧0次阅读

住房供给的重庆模式--市场制度与保障制度的有机契合

重庆公租房“民心佳园”将在4月迎来7000多户首批入住者,住房供给的重庆模式受到越来越多的人关注,“重庆模式”究竟是怎样的一种模式?月5日,在由重庆工商大学MBA教育中心举办的中国MBA商智论坛上,该校校长、知名房地产专家杨继瑞表示,住房供给的市场制度与保障制度有机契合即是“重庆模式”,这种模式是具有中国特色的房地产供给结构创新框架设计,推广性和复制性强。

杨继瑞说,计划经济不能保证住房供给的充足性,不能满足多元化的住房需求,不能适应个性化的居住要求,但市场经济能够克服这些问题,因此住房的市场供应是市场经济的必然抉择,绝不能因为房地产市场存在一些问题就开倒车,就否定市场供应的合理性。但是市场不是万能的,市场本身存在着缺失和失灵,因此政府有义不容辞的对市场的缺失和失灵进行调控和修补。

在杨继瑞看来,房地产市场的缺失和失灵表现在,在一定阶段房地产市场存在“一放就活、一活就高”的机制和规律,到了一定阶段还会“一高就多、一多就跌”(崩盘),如果因为房地产引发金融危机,对中国的破坏性将是无比巨大的。除此之外,市场不可能关注弱势群体,不可能关注没有效益的层面,所以用市场的办法来配置公共产品和公共服务,势必会失灵。因此,市场难以实现“住有所居”目标。因为这些缺陷和风险的存在,政府也构成车辆租赁关系;车主与叫车人之间不构成租赁关系。车主向“专车”(或其关联方)提供驾车劳务必须要祭出“组合拳”以矫正房地产市场的失灵。一方面,严控信贷,增加有效供给,规范市场秩序;另一方面,征收房产税,把一部分炒房的需求挤出去。但是,无论如何调控也只是让市场更加平稳、有效和可持续,调控并不能够解决低收入阶层的住房问题。现在有老百姓认为,房地产市场调控好了,低收入阶层就能够买房了,这是不对的。要解决这个群体的居住问题,必须由政府提供保障性住房。

杨继瑞认为,改革开放0多年来,中国住房制度发生了根本性的变化,中国住房制度改革取得了巨大成功,这不能否认。但是,一方面近年来保障性住房政府供给的缺失与不足;另一方面,大量商品房空置、众多中低收入居民买1月16日不起房子,却也是一个不能忽视的问题。他认为,住房商品属性得以确认,是中国住房制度改革最重要的成果,而住房保障体系被抛弃得太彻底,这可能是中国住房制度改革最大的不足。

追溯中国保障性住房发展历程,无论是995年的实施的“安居工程”,还是998年提出的经济适用房,在杨继瑞看来,都没有很好地解决居住问题。尤其是经济适用房作为一种既非完全市场化,又非完全政府保障的房子,“穷人买不起、富人不能买”,处于一种比较尴尬的“鸡肋”境地。杨继瑞认为,具有中国特色的房地产供给结构应该是由市场主导的商品房供给和由政府主导的保障房供给并举。商品房供给包括“普通商品房”和“其他商品房”(主要指高端商品房),保障房供给即以租赁为主。在商品房供给方面,应采取两级供地方式,即对普通商品房供地采取挂牌出让(综合评估),在限房价、限涨幅的基础上竞地价,不是取高价位的而是取低价位的,通过低地价降低房价构成,从而实现中等收入阶层的购房期望;对其他商品房供地则采取拍卖出让,施行“三高(高地价、高税收、高配套费)机制”,满足高端需求。在保障房供给方面,即实行公租房供给,满足低收入阶层的居住需求。对公租房要进一步完善制度设计,比如不同的补贴标准、限面积与档次、多渠道资金筹措以及退出机制等。

杨继瑞认为,住房供给的市场制度与保障制度的有机契合正是“重庆模式”的核心所在。“重庆模式”的精髓包括六个方面:其一,政府一直通过调控手段将房价维持在相对较低水平;其二,重视容积率、土地利用率控制,注重老百姓单位有效住房供给;其三,对高端住宅、别墅量上的控制严格,效果良好;其四,率先开工兴建“公租房”,推动公租、廉租、经适三房一体化进程;其五,在相对较低房价背景下果断试点“房产税”;其六,从市领导到各级部门,均注重运用各种杠杆调控房地产市场及房价。他还表示,公租房不会冲击房地产市场,而是会形成房地产市场的稳定机制:房地产市场的中高端产品的供给与政府配置的公租房供给有机契合,各安其位,相得益彰,进而形成和谐的“住有所居”模式。(杨维东 王世华)

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