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白银时代座次重排头部房企寻找来苏之望

2019-08-15 10:37:55来源:励志吧0次阅读

白银时代座次重排 头部房企寻找来苏之望

2019房地产风向

3月下旬,重点头部房企的年报渐次发布。回首2018年,大多数房企虽然表面上实现了历史新高的销售,但这或许是最后的狂欢,一些衰败的迹象已经显现。如万科计提了23亿的资产减值准备,且持续收敛聚焦,开发业务再不能无限“输血”新业务。多数房企的净负债率在2018年出现了上升,华夏幸福陷入资金链风波,泰禾集团频传项目转让。

2019年,寻找新的万亿级别的产业成为普遍共识,万科目前找到的是物业服务、冰雪度假等;恒大找到的是大文旅、大健康、新能源汽车;碧桂园则要加码机器人和现代农业,但截至目前,他们都没有赚到钱。

市场层面,近期各一二线城市新盘去化率提升,抢房重现,开发商打折优惠取消,成交量局部回升。使得业绩会上诸位老总普遍心态转乐观,预期政策维稳,房价继续下跌可能性变小。(林虹)

导读

在“白银时代”,销售规模比拼之外,房企面临的更可能是(土地)资源获取、融资能力、运营能力等全方位的竞争,大型央企和国企显然更有优势。

尽享“黄金时代”30余年红利后,房地产行业真正的竞争,将在2019年拉开帷幕。

2018年表面的繁荣之下,新房销售规模达到15万亿后已然见顶,集中度的提升让头部房企座次重排,2018年的财报已显露了这种趋势。碧桂园、万科、恒大、融创成为销售四巨头,净利润前四则是中海、恒大、碧桂园、万科,头部房企间竞争白热化。

这是房产界的王者之战,并且在2019年持续上演。数据显示,今年1、2月万科销售已逼近碧桂园,保利逼近恒大,到年底房企销售前三、前五、前十的座次,都可能会有较大变化。

而在“白银时代”,销售规模比拼之外,房企面临的更可能是(土地)资源获取、融资能力、运营能力等全方位的竞争。

更进一步,由于需要地产开发主业之外的其他业务持续贡献业绩和利润,头部房企都在寻找新的万亿级别的产业。

万科称要找到至少六个千亿级别的新业务,恒大300亿砸向新能源汽车,还投资了大健康、大文旅,基本完成了多元化布局;碧桂园则要投资机器人和现代农业。

过去谁是“老大”已不重要。谁将成为“下一个十年的王者”才是正题。

负债反弹

房地产的颓势,在2018年四季度已经显现。

国家统计局数据显示,2018 年全国商品房销售金额 15万亿元,创下历史新高。但同比仅增长12.2%,比2017年低1.5个百分点。

去年四季度,销售增速下滑至-2.0%,跌至冰点。保利发展指出,至此全国性增量市场“拐点”已出现,楼市步入了下行周期。

萧条在今年1、2月持续。克而瑞研究中心月房企销售TOP10中,有半数房企销售额不敌去年同期,“四巨头”均在其列。

从下滑的幅度来看,受三四线城市和返乡置业退潮影响,碧桂园、恒大下降更为明显;前100名房企同比降幅为22.9%。

多位业内人士预计,2019年是房地产销售的“小年”,相对2018年近15万亿的销售金额将出现下跌;众多房企的销售增幅也将显著下降,从以往40%、50%的增长下降到10%、15%不等,甚至不排除有房企出现负增长。

行业增速普遍放缓,资金压力也持续加大。克而瑞统计显示,2018年85家房企新增融资成本6.4%,同比升0.17个百分点;80%以上的房企全年融资成本上升。

财报显示,多数房企的净负债率在2018年出现了上升,如恒大升至150%,富力升至185%,稳健如中海、万科也升到了30%以上;去年下半年到年底,多家房企的经营性现金流转负。

对此,3月26日,恒大首席财务官潘大荣回应称,去年下半年净负债率有反弹,和新的产业投资有关,比如收购NEVS,今年会争取继续降低净负债率

同日,万科执行副总裁孙嘉则表示,万科经营的核心原则是以现金流为中心。去年下半年,经营活动现金流出现下降,是因为去年买了很多地,还有针对中长期发展的股权投资增加,如入股普洛斯;融资性活动现金流、负债水平和融资规模也随着业务增加,但万科手头现金超过1880亿,是一年内到期的流动负债的两倍,处于安全区间。

去年市场的压力也在财报中有所体现。万科年报显示,去年其存货跌价准备为23.1亿元;新业务投资方面,恒大健康投资150亿收购新能源汽车产业链公司,当期产生了14亿元的亏损。

回首2018年,大多数房企虽然表面上实现了历史新高的销售,但这或许是最后的狂欢,一些“衰败”、“危险”的迹象已经显现,一些抗风险能力弱的房企已经显现危机:2018年,华夏幸福陷入资金链风波,被平安拿下20%股权解危;今年3月,泰禾集团频传项目转让,困境凸显。

寻找新的万亿级别产业

在增量市场见顶,进入“白银时代”之时,房地产行业集中度上升导致竞争加剧,已经不再是趋势,而是事实。

万科董事会主席郁亮认为,2018年中国房地产市场TOP3共获得12.6%的市场份额,超过1/8;TOP10是26.9%,超过1/4。

前100家开发商则获得2/3的市场份额,竞争正变得越来越激烈,而且主要是重量级选手之间的相互竞争。

碧万恒融作为去年的四巨头,这一格局预计在今年将会重新洗牌。从今年1、2月份的销售数据来看,万科已经逼近碧桂园,保利也正在逼近恒大。

郁亮在今年初提出了要做“冠军组织”;去年,保利发展也称要“重回行业前三”;中海地产在颜建国回归后规模提速,预计今年将继续提升座次。

前五名暗战激烈,前十也不例外。华润置地持续提升十名以内的排位,去年排名十二的招商蛇口内部提出了重回前十的目标,龙湖、新城控股压力巨大。

房企的净利润排名也在不断变化。2018年,中海地产蝉联净利润之王,达449亿港币,恒大375亿、碧桂园346亿排第二、三,万科337亿排第四。

销售规模之争,是房企资源获取能力以及融资能力的暗暗较量。以拥有央企背景的中海和招商蛇口为例,它们在旧城改造和新城开发方面,有着天然优势。

财报显示,2018年中海参与了上海中心城区规模最大的城中村改造项目红旗村项目,以及香港九龙启德第4B区2号地盘的地块;而招商蛇口则依托招商局集团的优势,在前海土地整备项目中拔得头筹。

恒大则借前几年大规模储地之机,拿下3.03亿平方米土储,楼面地价仅1635元/平方米。

融资渠道及成本方面,央企、国企具有不可压倒的优势。如招商蛇口全年综合资金成本仅4.85%;中海去年的加权平均借贷成本则低至4.3%。

过去6年,一些先知先觉的开发商都在寻找未来可以替代房地产的万亿级产业、可运营业务,但这并非易事。

“转型绝非易事。我们至少需要建立六个千亿级业务,才能再造一个今天的万科。”

郁亮表示,不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样,几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。

万科目前找到的是物业服务、商业运营、长租公寓、物流仓储、冰雪度假;恒大找到的是大文旅、大健康、新能源汽车;碧桂园则要加码机器人和现代农业,但截至目前,他们都没有赚到钱。

郁亮表示,未来开发商将同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区,进入高烈度竞争的低容错时代;一个是走出自己熟悉的领域,进入到相对陌生的空间。

21世纪经济报道

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