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雅居樂債務承壓全國多個樓盤降價跑量

2019-11-09 06:00:53来源:励志吧0次阅读

在楼市持续下行的当前,房企降价跑量或已不新鲜不過在港上市的廣東房企雅居樂,在降價范圍之廣和幅度之大方面都可謂“血戰到底”,令市場憂慮其背后面臨的資金困境

近半年来,雅居乐在国内多地拉开了降价促销大战,期间更遭遇董事会重组震荡、高管离职等异常状况其销售人员也坦承,降价是为回笼资金缓解公司债务偿还压力分析人士称,对于大开发商来说,当前需要准备充足资金,确保不出现债务违约,影响资本市场

单个项目降幅高达每平方米7000元

今年年初,长三角等地的楼盘率先拉开全国范围内楼市降价大幕,这一波大潮中就包括货量颇多的雅居乐等大型房企今年2月下旬,雅居乐旗下全国6个旅游大盘打就打出了全线7.8折的优惠,此后成都、常州以及佛山等地楼盘陆续传出大幅降价的消息

6月第二周,雅居乐位于广州番禺一个名为剑桥郡的项目盘推出近200套限量一口价的特价单位,每套面积达到200平方米,单价约在元/平方米之间相比以前折扣形式的促销优惠,这次雅居乐降价可谓是“血战到底”

根据易数据中心统计,近一个月时间,雅居乐的剑桥郡项目成交58套,成交均价在18917元/平方米,此次降幅高达近7000元/平方米相比近一周番禺板块高达1.9万元/平方米的楼盘价格,也降价不少易财经注意到,5月份以来,剑桥郡这个楼盘单价最高的可高至3万元/平方米,低至也达到1.7万元/平方米

该楼盘销售顾问向易财经透露,目前推出的特价单位一天就已售罄,回笼资金亿元,货量在200套左右本次降价主要还是因为公司要回笼资金应对债务偿还,舒缓短期资金周转压力和半年业绩冲刺

易财经注意到,今年以来,雅居乐在常州、成都以及海南等地纷纷拉起降价大幕作为其大本营的广东省,不仅是广州,佛山、中山以及惠州等多地项目掀起血拼式降价有意思的是,作为其发家之地的中山,雅居乐当地楼盘推出65折扣,部分价格低至3800元/平方米,且在香港、深圳以及广州等多个地方搭展位,进行大力的宣传推广

“楼市下行阶段,需求下降,加上限购措施未放松,特别是一些高端豪宅盘影响颇大”,广州资产地产专家赵卓文向易财经表示,目前广州市场上不算增城从化,整体高端物业需求都在下降,而高端盘的库存现在处于高位,整体销售很难

“企业真正紧的时候就要以价换量,价格狠一点就快一些资金充裕的,就不太可能大降价”,他指出,受购房信心影响,购房者看跌后市,未来走势还是应该以价换量,现在降价的楼盘都是成本比较低的,有些“地王”拿过来,没办法降价,只能熬

不过今年五一期间,雅居乐位于佛山的一个“地王”项目却做出了近半价出售(曾有报道)的策略2010年雅居乐以5.25亿元拿下佛山一商住用地,楼面地价高达7121元/平米,成为当年区域单价“地王”日前该项目以9字头的售价对外出售,相比去年最高的价位几乎折半

受制于债务压力今年多次再融资

在实地踩盘期间,针对项目大幅降价质疑,不少销售人员对易财经透露,今年以来,雅居乐各地大幅度的降价回笼资金是受制于公司债务偿还压力

协纵国际及盛富资本总裁黄立冲表示,现在房地产商在一二线城市基本是卖不动,地产公司普遍缺钱目前的形式对中小型房企就是要如何保住现金流,维持基本运作的问题,而不是要达到盈利目标“对于大地产公司来说,面临最大的问题是准备资金,确保过去的债务能够展期,一旦展期的时候不至于出现债务违约”,黄立冲说,那些近年急速扩张的公司现在就可能面临资金压力大,资金回笼困难的问题

易财经注意到,今年4月期间,资本市场就传出消息称雅居乐正筹办一笔60亿港元(7.74亿美元)三年期分期偿还贷款,并已向多家业务往来的银行发送函件贷款利率为香港银行同业拆息加码420个基点,平均年限约为2.31年

据悉,去年7月,雅居乐还对一笔三年期分期摊还贷款进行了16.5亿港元的绿鞋贷款操作,总贷款规模增加到56.28亿港元

4月28日,雅居乐对外正式公告赎回2016年一笔可转换债券据了解,2011年4月,雅居乐发行一笔2016年到期的5亿元、利率为4%的可换股债券,而债券持有人有权要求公司在发行第36个月起至第60个赎回该可换股债券,根据时间设定,今年4月份恰好是债券持有人有权要求赎回期间

早在年初的时候,雅居乐就在为债务偿还有所准备粗略统计,今年2月份以来,雅居乐在资本市场大规模发行优先票据,涉及债务规模达70多亿元

2014年2月,雅居乐发行一笔2019年到期的5亿美元8.375%优先票据,所得款项将用作现有及新增物业项目融资、就现有债务作再融资及作一般公司用途此外,该公司也发行于2017年到期的人民币20亿元6.50%优先票据,用以赎回于2016年到期的3亿美元10%优先票据,以减低融资成本,优化债务结构

今年4月份,雅居乐与渣打、恒生及汇丰银行订立信贷协议,获得为期8个月的4.75亿美元定期贷款信贷

另一方面,据链家地产市场研究部统计,万科等23家房企月销售目标完成率为33.4%今年前5个月,雅居乐实现销售额164.6亿元,同比增27.5%,实现销售面积为156万平方米,同比增41.8%,相比年初480亿元的销售目标来看,完成目标约为34%从单月来看,其销售均价约为9291元/平方米,从年初以来,均价持续下滑,跌破万元

同策咨询研究部总监张宏伟认为,部分城市或区域板块库存量大,销售去化压力较大,短期内遇到资金面等多重因素会导致项目降价回笼资金,但最重要的是,整个市场层面受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响,加上销售层面面临周转率下降等,导致开发企业对于资金的需求度迅速提高

同时他认为,对于上市房企来讲,6月份半年报业绩压顶,房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩,当然,适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择

雅居乐销售承压导致管理层更迭

今年对于雅居乐来讲,可谓是压力重重一年市场上销售承压,紧随而来的则是高管层震荡6月13日,该公司公告,加入雅居乐近10年的董事会秘书卫静心辞职,由官钲钦继任雅居乐公司秘书及授权代表

一直以来,作为雅居乐年度业绩指标的清水湾大盘也换帅去年7月,一路见证雅居乐清水湾辉煌战绩、担任雅居乐海南清水湾营销总监的简毓萍离职坊间认为,高管团队变动矛头均来销售业绩压力

黄立冲分析认为,房地产行业就是一个靠天吃饭的行业,跟资金有很大关系人员离职只要不是主流管理层离职,对公司管理运营影响不大他认为,目前国内很多房地产企业都采取简单目标制,只要达不到目标就离职,离职因素或更多在于市场原因

今年3月份,雅居乐进行有史以来最大的人事变动,董事会重组原董事会执行董事陈卓贤、陈卓喜及陈卓南以及陆倩芳调任为非执行董事,引进了黄奉潮、梁正坚等营销团队成员作为执董这一切变动的源头或许来自连续未完成业绩目标的压力

据悉,雅居乐2013年销售额相比上年有所增加,但对于制定的420亿元目标来说,尚未完成值得注意是,该公司已连续多年未完全年初目标

2014年雅居乐销售目标定为480亿元有机构人士曾指出,雅居乐2012年合同销售达到330.6亿元,同比增长5%,超过当年销售目标6%而其2013?制定的目标为420亿元,是一个非常具有调整性的数据实际上去年雅居乐实现销售额为403亿元,如果今年销售业绩增幅要达19%又将成为具有挑战性目标

新城市控股高级副总裁欧阳捷表示,近年来,雅居乐欲在旅游地产方面做出进一步尝试,提振业绩,但是国内产业地产现在发展还不是特别明朗,很多配套产业尚未跟进他认为,除了住宅地产,商业地产等,其他地产基本都赚不到钱,旅游地产极个别地方可以赚钱,其他都是赚不到钱

“降价可能有机会完成目标,但能否达到一定利润指标则有一定担心”,上述机构人士表示,房地产利润下降有一定滞后性,今年业绩很多来自上一年的结算并不是一定是今年盘,预计明年业绩表现或可能会更差

(:栾永胜)

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